YMPÄRISTÖMINISTERIÖ AVAIN ASUMISOIKEUS OY:N ASUKASHALLINNON UUDISTUKSESTA

Blogiperheen toisessa blogissa AVAIN Asumisoikeus Oy kirjoitettiin 1.4.2015 AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukashallintouudistuksesta, jossa lakkautettiin talohallitusten puheenjohtajien alueelliset kokoukset ja valtakunnallinen kokous vuodesta 2014 alkaen. Kirjoitus perustui AVAIN Asumisoikeus Oy:n erään kohteen asukastoimikunnan puheenjohtajan sähköpostiviestiin 16.1.2014 ympäristöministeriön rakennetun ympäristön osaston hallitussihteerille Anu Gentzille.

Seuraavassa on esitetty ko. asukastoimikunnan puheenjohtajan sähköpostiviesti 16.1.2014  hallitussihterille Anu Gentzille ja Gentzin vastaus 12.2.2014. Lopuksi esitetään kommentteja ja kysymyksiä. (Lihavoinnit ovat tämän kirjoittajan.)

1 Asukastoimikunnan puheenjohtajan kirje hallitussihteeri Anu Gentzille

YMPÄRISTÖMINISTERIÖ
Hallitussihteeri Anu Gentz

Ympäristöministeriön verkkosivuilla osoitteessa http://www.ymparisto.fi/fi-FI/Asuminen/Asumisoikeusasuminen kirjoitetaan asumisoikeusasumisesta ja Teidät on merkitty henkilöksi, joka antaa lisätietoja. Kappaleessa ”Asumisoikeusasunnon asumiskustannukset” kirjoitetaan, että

Asukkailla on oikeus osallistua asumisoikeustaloa koskevaan hallintoon sekä käyttövastiketta ja sillä katettavia menoja koskevaan päätöksentekoon vähintään yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain (649/1990) mukaisesti.

Tarkoittaako tämä samaa asiaa kuin asumisoikeuslain (Laki asumisoikeusasunnoista 16.7.1990/650) 4f § (14.2.2003/127), jossa säädetään asumisoikeuteen perustuvista osallistumisoikeuksista seuraavaa:

Asumisoikeuden haltijalla ja hänen kanssaan asumisoikeusasunnossa asuvalla on oikeus osallistua asumisoikeustaloa koskevaan hallintoon ja päätöksentekoon sekä saada sitä koskevia tietoja vähintään siinä laajuudessa kuin yhteishallinnosta vuokrataloissa annetussa laissa (649/1990) säädetään.

Oikeuttaako tai velvoittaako yhteishallintolaki (649/1990) asumisoikeusyhtiön lakkauttamaan asumisoikeussopimuksissa kuvatun asukashallinnon?

Nimittäin yhteishallintolakiin viitaten AVAIN Asumisoikeus Oy on päättänyt uudistaa asukashallintoa lakkauttamalla vuoden 2014 alusta asukastoimikuntien puheenjohtajien aluekokoukset ja valtakunnallisen kokouksen, jotka on mainittu meille asukkaille asumisoikeussopimusten liitteenä jaetussa ohjekirjassa asukashallintoeliminä taloyksikkötason (kohdetason) asukkaiden kokouksen ja talohallituksen lisäksi.

Esimerkiksi vuonna 1996 tehdyssä omassa asumisoikeussopimuksessani (liite 1) sivulla 3 kohdassa 8 (Asumisoikeuden haltijan osallistuminen asumisoikeustalon hallintoon ja päätöksentekoon) kirjoitetaan seuraavaa:

Asumisoikeuden haltijalla ja hänen kanssaan asuvalla on oikeus osallistua asumisoikeustalon hallintoon ja päätöksentekoon kuten YH-Asumisoikeus Oy:n hallituksen antamassa ohjeessa ”Asukashallinto asumisoikeustalossa” on kirjattu.

Asumisoikeussopimukseni kohdassa 12 (Lisätietoja) kirjoitetaan mm. seuraavaa: 

Asumisoikeuden haltijalle on sopimuksen allekirjoituksen yhteydessä tai sitä ennen luovutettu: 

 1) YH-Asumisoikeus Oy:n ohjekirja

- asukashallinto
- käyttövastikkeen määräytyminen
- huoneistokohtaiset muutostyöt

2) asemapiirros ja huoneiston pohjapiirros

3) ohjeellinen rakennusselostus

4) luovutushinta- ja käyttövastikeluettelo

Asukkaille jaetuissa ohjekirjoissa (oppaissa) yhdessä oppaassa (liite 2) asukashallinto on esitetty kaksiportaisena:

1) taloyksikkötasolla asukaskokous ja talohallitus sekä
2) talohallitusten puheenjohtajien kokous.

Muissa asukkaille jaetuissa ohjekirjoissa (liitteet 3-6) asukashallinto on esitetty kolmitasoisena:

1) taloyksikkötasolla asukkaiden kokous ja talohallitus,
2) aluetasolla talohallitusten puheenjohtajien aluekokous ja
3) valtakunnallisella tasolla talohallitusten puheenjohtajien valtakunnallinen kokous.

Lisäksi mainitaan, että talohallitusten puheenjohtajien kokouksessa (kaksiportainen malli) ja talohallitusten puheenjohtajien valtakunnallisessa kokouksessa (kolmiportainen malli) valitaan asukasjäsenehdokkaat (2 kpl) yhtiön hallitukseen. (Kirjoittajan huomautus: äänestystulos ei sido yhtiökokousta kuten on saatu huomata.)

AVAIN Asumisoikeus Oy:n tämän vuoden alussa voimaan tullut "asukashallintouudistus", jossa alue- ja valtakunnalliset kokoukset lakkautetaan, typistää asukashallinnon taloyksikkötasolle (kohdetasolle). "Uudistus" kaventaa jo ennestään vähäistä asukasdemokratiaa AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä, sillä se estää asukkaita antamasta yli taloyksikkörajojen tapahtuvia lausuntoja mm. talousarvioista ja käyttövastikkeidenmääräytymislaskelmista. Kohdekohtaiset asukkaiden kokoukset ovat voineet jo tähänkin asti antaa omat lausuntonsa. "Uudistuksen" myötä lakkaa asukkaiden oikeus antaa aluekokousten ja valtakunnallisen kokouksen kautta ”valtakunnallinen” lausunto yhtiön hallitukselle. Lisäksi yhtiön hallituksen asukasjäseniksi (2 kpl) voivat tulla henkilöt, joita ei tunneta ollenkaan oman kohteensa ulkopuolella. Tähän asti kohteiden asettamat ehdokkaat on todettu ensin aluekokouksissa ja sen jälkeen valta-kunnallisessa kokouksessa, jossa heistä on äänestetty. Tosin yhtiökokouksen ei tarvitse noudattaa äänestystulosta kuten edellä todettiin.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle (ARA) esittämääni kysymykseen, rikkooko AVAIN Asumisoikeus Oy:n "asukashallintouudistus" asumisoikeussopimusta, ylitarkastaja Irmeli Tuominen on vastannut seuraavasti:

Kysymyksenne siitä, rikkooko uusi asukasdemokratiamalli asukkaiden kanssa tehtyjä asumisoikeussopimuksia, on sopimusoikeudellinen riita-asia, jota voidaan selvittää Kuluttajariitalautakunnassa tai käräjäoikeudessa.

Soittaessani eilen Kuluttajariitalautakuntaan ylitarkastaja Timo Maso antoi selvästi ymmärtää, että Kuluttajariitalautakunnalle kannattaa valittaa vain, jos pystyy esittämään rahallisen vaatimuksen. Ymmärsin, että sopimuksen noudattaminen vaatimuksena ei tule menestymään Kuluttajariitalautakunnassa. Kanteen nostaminen käräjäoikeudessa on taas suuri riski meille asukkaille, koska hävitessämme jutun joudumme maksamaan myös yhtiön kulut, joihin ei riittäisi edes asuntomme asumisoikeusmaksu. Yhtiö voi käyttää meiltä asukkailta käyttövastikkeissa kerättyjä varoja kalliiden asianajotoimistojen palkkaamiseen meitä asukkaita vastaan, mutta me asukkaat joudumme maksamaan kaikki kulut itse.

Olenko ymmärtänyt oikein, että meidän asukkaiden kohtaloksi AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukashallintouudistuksessa muodostui asumisoikeuslakiin (16.7.1990/650) vuonna 2003 tehty lisäys asumisoikeuteen perustuvista osallistumisoikeuksista (4 f §, 14.2.2003/127), koska se tavallaan antaa yhteishallintolakiin viitaten yhtiölle oikeuden supistaa saavutetut osallistumisoikeudet minimiin? Alunperin vuokrataloa varten säädetyssä yhteishallintolaissa ei ole mitään mainintaa taloyksikkötasoa korkeammista asukashallintoelimistä kuten esimerkiksi asukkaiden edustajien alueellisista tai valtakunnallisista kokouksista.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n nykyinen omistuspohja ja johto sallivat meille asukkaille tietysti vain minimin, jos siihen on vain mahdollisuus lainsäädännön puolesta. Ensin muutettiin talohallitukset asukastoimikunniksi ja nyt lakkautettiin alue- ja valtakunnalliset kokoukset. Kunpa yhtiö noudattaisi yhteishallintolakia muiltakin osin yhtä tarkasti kuin nyt niiltä osin, joiden perusteella se katsoi oikeudekseen typistää asukashallinnon vain taloyksikkötasolle. Avain Asumisoikeus Oy asukashallintouudistus ei itse asiassa ole mikään uudistus, koska siinä lakkautetaan kaksi asukashallintoelintä eikä mitään vastaavaa tule tilalle!

Markkinoidessaan ”uudistusta” yhtiö ei ole esittänyt lakkautettujen kokousten tilalle esimerkiksi yhteishallintolain 16 §:ssä mainittua yhteistyöelintä. Tilalle luvattu "kehitysseminaari" kerran vuodessa vaihtuvine osallistujineen ei ole sama asia kuin kokoukset, joissa voidaan päättää asioista ja antaa lausuntoja yli taloyksikkörajojen. Ja itse asiassa iltaseminaareja on järjestetty tähänkin asti pari kertaa vuodessa, joten mikä muuttuu AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukashallinnon "uudistuksessa"?

Kuntaomisteisen Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy:n tiedotuslehden (Kotivaso – Talvi 2012, s. 16) mukaan VASOssa noudatetaan seuraavaa asukasdemokratiamallia:

Asukkaiden osallistuminen päätöksentekoon Vason hallinnossa noudatetaan asumis-oikeusasuntoihin liittyvää asukasdemokratiaa. Siihen on sitouduttu asukkaiden kanssa tehdyissä asumisoikeussopimuksissa. Yhtiön hallituksessa toimii yhtiökokouksen valitsemana kaksi varsinaista jäsentä ja yksi varajäsen asukkaiden edustajina, lisäksi asukkaat nimeävät tilintarkastajan valtuuksilla toimivan valvojan.

Kiinteistöissä pidettävät asukaskokoukset valitsevat hoitamaan käytännön asioita asukastoimikunnan. Yhteistyöelin Yte toimii koko Vaso-yhtiön tasolla asukkaiden edustajana ja käytännöntason päätöksentekoelimenä.

Asukasvaikuttamisen kannalta tärkein kokous on kaksi kertaa vuodessa pidettävä Vaso-kokous, jonne kutsutaan kaikkien kiinteistöjen edustajat. Syksyn Vaso-kokouksessa valitaan valvoja, kuusitoistahenkinen Yte, joka kolmas vuosi edustajat yhtiön hallitukseen ja käsitellään yhtiön talousarvio ja toimintasuunnitelma seuraavalle vuodelle sekä kulloinkin ajankohtaiset asiat. Kevään Vaso-kokouksessa käsitellään edellisen vuoden tilinpäätös ja toimintakertomus. Vuoden mittaan esille tulevien asioiden valmistelua tehdään Yten työvaliokunnan ja Vason toimihenkilöjohdon kanssa. Esille tulevien asioiden niin vaatiessa, järjestetään valmistelutilaisuuksia myös muiden Yten työryhmien kanssa.

VASOn asukasdemokratiamallissa "asukasvaikuttamisen kannalta tärkein kokous on kaksi kertaa vuodessa pidettävä Vaso-kokous, jonne kutsutaan kaikkien kiinteistöjen edustajat". Eli kiinteistöjen (taloyksikköjen) asukkaiden kokousten lisäksi on koko yhtiön asukkaiden kokous. Tällainen kaksiportainen malli sopii hyvin, kun on kysymys lähekkäin sijaitsevista kunnista, joiden alueilla sijaitsevien kiinteistöjen (taloyksiköiden) edustajilla on siedettävä matka kokouksiin. Valtakunnallisen yhtiön asukashallinnolle kuten AVAIN Asumisoikeus Oy sopii paremmin nykyinen kolmitasoinen malli. Jos AVAIN Asumisoikeus Oy lakkauttaa aluekokoukset ja valtakunnallisen kokouksen, niin ne tulisi mielestäni korvata VASOn asukasdemokratiamallin mukaisilla valtakunnallisilla asukkaiden kokouksilla, joihin kaikki AVAIN Asumisoikeus Oy:n kohteet (taloyksiköt) saavat lähettää edustajansa. Lisäksi tulisi asettaa yhteishallintolain 16 §:n (Yhteistyöelin) mukainen yhtiön ja asukastoimikuntien välinen yhteistyöelin käsittelemään omistajan koko asuntokantaa koskevia yhteishallintoon liittyviä asioita.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukashallinto"uudistuksessa" esitetty valtakunnallinen kehitysseminaari ei korvaa alue- ja valtakunnallisia kokouksia. Seminaareilla ei ole päätösvaltaa, koska ne ovat lähinnä tiedotus- ja koulutustilaisuuksia, joiden suunnittelu ja toteutus tapahtuu täysin yhtiön ehdoilla. "Uudistusta" koskevassa tiedotteessaan yhtiö kertoo:

Seminaareissa voidaan myös muodostaa työryhmiä pohtimaan erillis- ja ajankohtaisia kysymyksiä, työryhmät kutsuu ja muodostaa AVAIN Asumisoikeus Oy.

Jo tämä kuvaa hyvin sitä, että uudistuksella ei ole tarkoituskaan parantaa asukasdemokratiaa AVAIN Asumisoikeus Oy:ssä. Eikö asukkaiden pitäisi saada itse valita edustajansa työryhmiin? Edellä esitetyin perustein asukashallintouudistus pitäisi mielestäni laittaa uudelleen valmisteltavaksi ja arvioitavaksi.

Lainsäätäjät ovat todennäköisesti olleet vilpittömiä ja tarkoittaneet asukkaiden parasta säätäessään asumisoikeuslain 4 f §:n (14.2.2003/127), mutta he eivät osanneet ennustaa tulevaisuutta, että ko. pykälän perusteella annetaan asumisoikeusyhtiöille lupa rikkoa asumisoikeussopimukset ja meille asukkaille markkinointivaiheessa annetut lupaukset asukasdemokratiasta.

Sanomalehti Keskisuomalaisen kirjoituksessa 21.12.2013 kerrottiin Suomen Asumisoikeusasukkaat ry:n (SASO) Jukka Kilven käsitys siitä, miksi Asokodit lakkautti Asokotien talotoimikuntien valitseman valtakunnallisen asukashallituksen. Kilven mukaan hallitus lakkautettiin sen jälkeen, kun se kritisoi vastikkeiden korottamista. Keskisuomalaisen mukaan Asokotien toimitusjohtaja Marko Pyykkönen tyrmää kritiikin. Pyykkösen mukaan asukashallitus lopetettiin siksi, että asukkaiden lausunnot haluttiin kohdekohtaisesti. Pyykkösen selvitys ei tunnu uskottavalta, kun taas Kilven käsitys tuntuu uskottavalta. Samalla tavalla kuin Pyykkönen myös AVAIN Asumisoikeus Oy:n johto on perustellut alue- ja valtakunnallisten kokousten lakkauttamista, mutta todellinen syy on aivan muu. Kyllähän aikaisemminkin kohteet (taloyksiköt) ovat saaneet antaa omat lausuntonsa yhtiölle, mutta niillä ei ole ollut mitään vaikutusta (ja eikä tule varmasti olemaan jatkossakaan), vaikka olisivat olleet kuinka perusteltuja. AVAIN Asumisoikeus Oy ei ole edes vaivautunut vastaamaan kysymyksiin esimerkiksi seuraavan vuoden talousarvioista ja käyttövastikkeiden määräytymislaskelmista. Ja ei ole uskottavaa, että yhtiö tulisi asukashallintouudistuksen jälkeen viemään 250 kohteen lausuntoja yhtiön hallituksen käsittelyyn, kun se ei ole hallitustasolla välittänyt käsitellä asiallisesti edes valtakunnallisen kokouksen harvoja lausuntoja, joissa kuitenkin on tiivistynyt eri alueiden ja useiden taloyksikköjen kannanotot esimerkiksi talousarvioista ja käyttövastikkeista. Asukashallinto"uudistuksen" jälkeen myös yhtiön hallituksen asukasjäseniksi voidaan valita jonkun taloyksikön (kohteen) asukas, jota ei ollenkaan tunneta yhtiön muissa taloyksiköissä. Onko se asukasdemokratiaa?

Edellä esitetyn perusteella toivon, että Ympäristöministeriössä kiinnitettäisiin huomiota lainsäädännön kehittämiseen niin, että se takaisi asumisoikeusasukkaille nykyistä paremmat osallistumisoikeudet itseään koskevaan päätöksentekoon yhtiöissään ja nykyistä paremmat vaikuttamismahdollisuudet yhtiöidensä hallintoon ja talouteen. Lainsäädäntöhankkeet eivät saisi ainakaan heikentää asukkaiden jo ennestään vähäisiä osallistumis- ja vaikuttamismahdollisuuksia.

Lähetän tämän kirjeeni Teille myös tiedoksi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle, koska se osallistuu myös meitä asumisoikeusasukkaita koskeviin lainsäädäntöhankkeisiin mm. antamalla lakiehdotuksista lausuntoja sekä järjestää asumisoikeusyhtiöille asumisoikeuspäiviä, joiden koulutukselliseen ohjelmaan esimerkiksi vuonna 2013 sisältyi asukasdemokratia.

Liitteinä lähettämistäni ohjekirjoista (asumisoikeusasukkaan oppaista tai vastaavista) olen kopioinut vain asukashallintoa koskevat sivut. Kaikista en ole löytänyt painovuotta. Vuoden 2007 oppaaseen liittyen lähetän YH-Suomi Oy:n kiinteistöasiamies Marjaana Martikaisen 17.12.2007 päivätyt kirjeet (liite 7) talohallitusten puheenjohtajille, joissa kerrotaan, että...

Asumisoikeusasukkaan opas tarkentaa uusien asumisoikeussopimusten sisältöä ja sen on siten osa niiden sopimusehtoja.

Lisäksi Martikaisen kirjeissä kerrotaan, että

Uusi opas on voimassa vain uusiin asumisoikeussopimuksiin nähden eikä se mitenkään muuta vanhojen asumisoikeussopimusten ehtoja.

Myös kiinteistöasiamies Martikaisen kirjeet osoittavat, että asumisoikeusasukkaan opas (ohjekirja) on osa asumisoikeussopimusta. Oppaassa on esitetty asukashallinto. Missään eri vuosina jaetuissa oppaissa asukashallintoa ei ole esitetty siinä muodossa kuin AVAIN Asumisoikeus Oy on sen toteuttanut vuoden 2014 alussa voimaan tulleessa asukashallinto"uudistuksessaan". Eikö silloin "uudistuksessa" ole kysymys sopimusrikkomuksesta?

Mainittakoon, että asukastoimikuntien puheenjohtajien valtakunnallinen kokous ei hyväksynyt yhtiön asukashallintouudistusta viimeiseksi jääneessä kokouksessaan 30.10.2013.

Lisäksi mainittakoon, että yhtiö ei ole asukkaiden pyynnöistä huolimatta suostunut julkaisemaan kokouksen pöytäkirjaa avainasukkaan verkkosivuilla tai toimittamaan pöytäkirjaan muussakaan muodossa, vaikka pöytäkirja on toimitettu sille liitteineen tarkastettuna, hyväksyttynä ja allekirjoitettuna 15.11.2013 mennessä. Siksi voin lähettää siitä vain kokouksen sihteerin minulle lähettämän epävirallisen pöytäkirjan, josta puuttuvat liitteet ja allekirjoitukset (liite 8).

Olen itse pyytänyt kaksi kertaa asiakkuuspäällikkö Kirsi Härmää laittamaan valtakunnallisen kokouksen pöytäkirjan avainasukkaan verkkosivuille perustellen asiallisesti, että tarvitsen pöytäkirjan asukashallintouudistusta koskevaa kantelua tai valitusta varten ja siksikin, että en sairauden vuoksi voinut osallistua kokoukseen, niin Härmä lähetti minulle toisen pyynnön jälkeen 30.12.2013 sähköpostiviestin, jossa kirjoitti seuraavaa:

Hei

Pöytäkirja ei ole vielä tulossa asukassivuille, koska kyse oli asukkaiden kokouksesta, saatte kopion tarvitessaan jatkokäyttöänne varten valtakunnallisen kokouksen sihteeriltä tai puheenjohtajalta.

Vuonna 2012 kohteiden, alueiden ja valtakunnallisenkin kokouksen pöytäkirjat laitettiin suhteellisen pian ”ekstranetiin”, joka on asukkailta käyttövastikkeissa kerätyillä tuotoilla rakennettu ja joka yhtiön mukaan on mm. pöytäkirjojen säilytyspaikka ja jakelukanava. Nyt Härmän mukaan minun pitää pyytää kopio pöytäkirjasta kokouksen sihteeriltä tai puheenjohtajalta, vaikka he ovat toimittaneet pöytäkirjan liitteineen Härmälle. Onko yhtiöllä oikeus pantata asukkaiden kokouksen pöytäkirjaa?

En vuonna 1996 osannut kuvitella, minkälaisen yhtiön kanssa olen solmimassa asumisoikeussopimuksen. Vuosien varrella on yhtiön toiminnassa tullut ilmi sellaisia asioita, joita ei ikimaailmassa osannut ennakoida vuonna 1996, varsinkin kun kohdetta markkinoitiin mm. yhteisöllisyydellä ja asukasdemokratialla. Luulin, että omalla asiallisella toiminnalla voisi saada jotakin aikaan "yhteisön" ja sen asukkaiden hyväksi. Kaikki se on osoittautunut harhakuvitelmaksi ja toiveajatteluksi. Viime vuosina on alkanut pettää usko asialliseen vaikuttamiseen, kun itse on joutunut asiallisellakin esiintymisellä epäasiallisen kohtelun uhriksi yhtiön edustajien taholta.

Lopuksi pyydän saada tiedustella, onko asumisoikeuslakiin tulossa muutoksia ja miten niissä otetaan huomioon asukkaiden osallistumisoikeudet ja vaikutusmahdollisuudet yhtiöissään?

Terveisin,

XX
AVAIN Asumisoikeus Oy:n Y-nimisen kohteen asukastoimikunnan pj.

2 Hallitussihteeri Gentzin vastaus 12.2.2014

Hyvä XX,

kiitos kirjeestänne ja arvokkaista ajatuksistanne ja kokemuksistanne. Asumisoikeusjärjestelmässä sekä asumisoikeusasukkaiden osallistumisoikeuksissa ja vaikutusmahdollisuuksissa on varmasti kehittämisen varaa. Kuulemme mielellämme teidän asukkaiden tarpeista ja toiveista kehittämistyötä silmällä pitäen.

Ympäristöministeriön verkkosivujen tekstissä tarkoitetaan samaa asiaa kuin asumisoikeuslain 4 f §:ssä. Kyseisellä lain säännöksellä ulotettiin yhteishallintolain mukainen asukashallinnon minimitaso koskemaan myös asumisoikeusasuntoja asumisoikeusyhtiöitä velvoittavasti. Asumisoikeusyhtiöiden on toteutettava yhteishallinto ainakin laissa säädetyn minimitason mukaisesti riippumatta siitä, mitä asumisoikeussopimuksessa on sovittu. Jos on kyse yhteishallintolain velvoitteiden noudattamisesta, asian voi viedä aluehallintovirastoon, joka voi asettaa (uhkasakolla tehostetun) määräajan lain velvoitteen toteuttamiselle.

Lainsäädäntö (yhteishallintolaki tai asumisoikeuslaki) ei rajoita asumisoikeusasukkaan (sopimusperusteisia) oikeuksia, vaan takaa kaikille asumisoikeuden haltijoille yhteishallintolaissa säädetyn yhteishallinnon minimitason riippumatta siitä, mitä sopimuksissa on sovittu. Lainsäädännöllä ei ole muutettu olemassa olevia sopimuksia eikä sillä ole vähennetty sopimuksiin perustuvia oikeuksia.

Asumisoikeusyhtiö voi asumisoikeussopimuksissa sitoutua laissa säädetyn minimitason ylittävään yhteishallintoon. Tällöin kyse on sopimusoikeudellisesta sitovuudesta ja vastuusta sopijaosapuolten välillä, ja sopimuksen vastainen toiminta on sopimusrikkomus. Asumisoikeussopimusta koskevat riitaisuudet voidaan ratkaista kuluttajariitalautakunnassa tai yleisessä tuomioistuimessa. Ympäristöministeriö ei voi ottaa kantaa asukashallinnon uudistamisen yhteensopivuuteen tehtyjen asumisoikeussopimusten kanssa.

Yhteishallintolaki ei sisällä velvoitetta yhteishallintoelimen perustamiseen. Yhteishallintolain soveltamisessa on katsottu, että jos yhtiö vapaaehtoisesti perustaa yhteishallintoelimen, jota ei edellytetä lainsäädännössä, se voi sen myös lakkauttaa asukkaita kuultuaan.

Ympäristöministeriö tai ARA ei voi toimivaltansa puitteissa toimia tuomioistuimena ja ratkaista asumisoikeussopimusta koskevaa riita-asiaa. Useita kuluttajasopimuksia koskevaa riita-asiaa varten, mikä on intressiltään sellainen, että sitä on vaikea viedä yksittäisenä riita-asiana tuomioistuimeen, on Suomessa kehitetty kuluttaja-asiamiehen ajama ryhmäkanne. Ympäristöministeriö ei voi ottaa kantaa siihen, olisiko tässä asiassa aineksia ryhmäkanteeseen.

Ympäristöministeriö vastaa yhteishallintolaista ja sen kehittämisestä. Nykyisessä yhteishallintolaissa toiminta perustuu talotasolle ja se on koettu lainsäädäntöä luotaessa tärkeimmäksi vaikuttamisen tasoksi. Valtakunnallista yhteistyöelintä ei lainsäädännössä ole edellytetty. Lainsäädännössä on tasapainotettava vuokralaisen ja asumisoikeuden haltijoiden osallistumisoikeudet ja intressit omaan asumiseensa vaikuttamiseen omistajan päätösvallan kanssa niin, että aikaansaataisiin toimiva kokonaisuus hyvän kiinteistönpidon ja taloudenhoidon mahdollistamiseksi. Tämä on molempien osapuolten intressissä.

Asumisoikeusjärjestelmä on kokonaisuus, jossa eri osapuolten oikeudet ja velvollisuudet on tasapainotettu niin, että omistajilla olisi mahdollisuudet rakennuttaa ja hallinnoida asuntoja, ja järjestelmä olisi hinnaltaan ja asumistasoltaan kilpailukykyinen muiden asumismuotojen kanssa. Nykyisessä järjestelmässä asumisoikeuden haltijalla on kolmen kuukauden varoitusajalla oikeus lunastaa asumisoikeus (lunastusturva). Hän ei tässä mielessä kanna omistajan riskiä, jolloin omistajalle kuuluvaa päätösvaltaakaan ei ole.

Asumisoikeuslain kaavailtu muutos on osa lakipakettia, joka on valmisteilla ympäristöministeriössä. Hallituksen esityksen sisältö saattaa vielä valmistelussa muuttua. Asumisoikeuslakiin ehdotetaan tarkennuksia korjauksiin varautumiseen ja tiedonantovelvoitteeseen. Korjauksiin varautumiseen ehdotetaan asetuksella säädettäviä euromääräisiä ylärajoja, millä varmistettaisiin korjauksiin varautumisen kohtuullisuutta. Käyttövastikkeiden määräytymislaskelma ja jälkilaskelma tulisi antaa talo-, tasausryhmä- ja yhtiökohtaisesti. Laissa säädettäisiin, että rahoituksen yli- tai alijäämä on otettava huomioon seuraavan vuoden käyttövastikkeita määritettäessä. Nykyisinkin tämä on omakustannusperiaatteen mukaista, mutta yhtiöt ovat siirtäneet varoja korjauksiin varautumiseen, joten täsmennys on tarpeen.

Asukkaiden kokouksen pöytäkirjasta, sen säilyttämisestä tai julkaisemisesta ei säädetä erikseen yhteishallintolaissa, mutta hyvän tavan mukaista varmasti on, että pöytäkirjat ovat kaikkien asianosaisten saatavilla helpolla tavalla.

Ystävällisin terveisin

Anu Gentz

Hallitussihteeri

Ympäristöministeriö/Rakennetun ympäristön osasto

PL 35, 00023 VALTIONEUVOSTO

www.ymparisto.fi/ym

3 Kommentteja ja kysymyksiä

Hallitussihteeri Gentzin vastaus asukastoimikunnan puheenjohtajan sähköpostiviestiin on muodollisesti ystävällissävyinen. Vastauksen alussa lukee "Hyvä XX" ja lopussa "Ystävällisin terveisin Anu Gentz". Vastuksensa alussa hallitussihteeri Gentz kiittää XX:ää kirjeestä ja arvokkaista ajatuksista ja kokemuksista. Hän antaa myös ymmärtää, että ympäristöministeriössä kuullaan mielellään asukkaiden tarpeista ja toiveista kehittämistyötä silmälläpitäen.

Seuraavaksi Gentz kertoo, että kyseisellä lain säännöksellä eli asumisoikeuslain 4 f §:llä (14.2.2003/127) ulotettiin yhteishallintolain (Laki yhteishallinnosta vuokrataloissa 16.7.1990/649) mukainen asukashallinnon minimitaso koskemaan myös asumisoikeusasuntoja asumisoikeusyhtiöitä velvoittavasti. Gentzin mukaan asumisoikeusyhtiöiden on toteutettava yhteishallinto ainakin laissa säädetyn minimitason mukaisesti riippumatta siitä, mitä asumisoikeussopimuksessa on sovittu.

Hallitussihteeri Gentzin mukaan lainsäädäntö (yhteishallintolaki tai asumisoikeuslaki) ei rajoita asumisoikeusasukkaan (sopimusperusteisia) oikeuksia, vaan takaa kaikille asumisoikeuden haltijoille yhteishallintolaissa säädetyn yhteishallinnon minimitason riippumatta siitä, mitä sopimuksissa on sovittu. Gentzin mukaan lainsäädännöllä ei ole muutettu olemassa olevia sopimuksia eikä sillä ole vähennetty sopimuksiin perustuvia oikeuksia. Asumisoikeusyhtiö voi asumisoikeussopimuksissa sitoutua laissa säädetyn minimitason ylittävään yhteishallintoon. Tällöin kyse on sopimusoikeudellisesta sitovuudesta ja vastuusta sopijaosapuolten välillä, ja sopimuksen vastainen toiminta on sopimusrikkomus.

Vastauksessaan Gentz ei ota mitään kantaa siihen, rikkoiko AVAIN Asumisoikeus Oy asukkaidensa kanssa tekemiään asumisoikeussopimuksia, kun se supisti niissä kuvatun asukashallinnon "minimitasolle" eli samalle tasolle kuin vuokrataloissa, joita varten yhteishallintolaki (Laki yhteishallinnosta vuokrataloissa 16.7.1990/649) aikoinaan säädettiin. Gentzin mukaan "lainsäädännöllä ei ole muutettu olemassa olevia sopimuksia eikä sillä ole vähennetty sopimuksiin perustuvia oikeuksia". Todellisuudessa kuitenkin asumisoikeuslain muutos 14.2.2003/127, jossa lakiin lisättiin 4 f §, antoi AVAIN Asumisoikeus Oy:lle "luvan" vähentää "sopimuksiin perustuvia oikeuksia". Ko. pykälässä asukashallinto ja -demokratia asumisoikeustaloissa velvoitetaan toteutettavaksi "vähintään siinä laajuudessa kuin yhteishallinnosta vuokrataloissa annetussa laissa säädetään", mutta ko. pykäkässä ei sanota mitään siitä, saako asumisoikeusyhtiö supistaa asumisoikeussopimuksissa kuvatun laajemman asukashallinnon (yhteishallinnon) minimitasolle.

Hallitussihteeri Gentzin vastauksen tärkein osa ko. asukastoimikunnan puheenjohtajan alkuperäisen kysymyksen kannalta on hänen vastauksensa loppupuolella olevat kaksi virkettä, joissa Gentz kirjoittaa:

Lainsäädännössä on tasapainotettava vuokralaisen ja asumisoikeuden haltijoiden osallistumisoikeudet ja intressit omaan asumiseensa vaikuttamiseen omistajan päätösvallan kanssa niin, että aikaansaataisiin toimiva kokonaisuus hyvän kiinteistönpidon ja taloudenhoidon mahdollistamiseksi.

Asumisoikeusjärjestelmä on kokonaisuus, jossa eri osapuolten oikeudet ja velvollisuudet on tasapainotettu niin, että omistajilla olisi mahdollisuudet rakennuttaa ja hallinnoida asuntoja, ja järjestelmä olisi hinnaltaan ja asumistasoltaan kilpailukykyinen muiden asumismuotojen kanssa.

Hallitussihteeri Gentzin vastauksen perusteella voidaan tulla vain yhteen johtopäätökseen. Asumisoikeuslakiin 14.2.2003 tehdyssä lisäyksessä 4 f § ei ole virhettä - toisin kuin esimerkiksi tämän kirjoittaja oli luullut, koska ko. pykälä mahdollisti AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaiden osallistumisoikeuksien ja vaikuttamismahdollisuuksien "minimoinnin" yhtiön asukashallinnon "uudistuksessa". Maallikkona oli tietysti ajatellut, että lakimuutoksilla ei pyrittäisi ainakaan heikentämään asukkaille asumisoikeussopimuksissa luvattuja oikeuksia, mutta ympäristöministeriön lainvalmistelijoiden tavoite olikin "tasapainottaa" "eri osapuolten oikeudet ja velvollisuudet" kuten Gentz kertoo vastauksessaan.

Oikeusviranomaisten (oikeuskansleri, oikeusasiamies) tulisi selvittää, oliko ympäristöministeriön lainvalmistelijoilla oikeuttaa "tasapainottaa" "eri osapuolten oikeudet ja velvollisuudet" lisäämällä asumisoikeuslakiin 14.2.2003  4 f §, joka teki mahdolliseksi AVAIN Asumisoikeus Oy:lle lakkauttaa asumisoikeussopimuksissa kuvattu asukashallinto. Jos ko. pykälää ei olisi lisätty asumisoikeuslakiin, AVAIN Asumisoikeus Oy ei olisi voinut lakkauttaa asumisoikeussopimuksissa kuvattua asukashallintoa syyllistymättä sopimusrikkomukseen.

Vastauksessaan hallitussihteeri Gentz kirjoittaa, että "Asumisoikeussopimusta koskevat riitaisuudet voidaan ratkaista kuluttajariitalautakunnassa tai yleisessä tuomioistuimessa" ja "Ympäristöministeriö ei voi ottaa kantaa asukashallinnon uudistamisen yhteensopivuuteen tehtyjen asumisoikeussopimusten kanssa".Toisin sanoen ympäristöministeriö haluaa pestä kätensä vastuustaan, vaikka se on omalla lainvalmistelullaan aiheuttanut AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaiden osallistumisoikeuksien ja vaikutusmahdollisuuksien minimoinnin vuokratalojen tasolle. Vastuullinen lainvalmistelija olisi selvittänyt ennen 4 f §:n laatimista, mitä seuraamuksia sillä voisi olla eri asumisoikeusyhtiöiden asukkaille.

Ennen hallitussihteeri Gentzin vastausta ja vastauksessaan paljastamaansa eri osapuolten oikeuksien "tasapainotusta" vuoden 2003 lakinuutoksessa tämän kirjoittaja oli sinisilmäisesti ajatellut, että 4 f §:n lisääminen asumisoikeuslakiin 14.2.2003 on tehty pelkästään asumisoikeusasukkaiden parasta ajatellen. Mieleen oli tullut jopa ajatus, että ko. lakimuutokseen sisältyy joku virhe, koska se mahdollisti asukkaiden osallistumisoikeuksien ja vaikutusmahdollisuuksien heikentämisen. Virhe asumisoikeuslain 4 f §:ssä oli tullut tämän kirjoittajan mieleen siksikin, että  Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) ylitarkastaja Mirja Suopanki on väittänyt, että  "laissa [vuoden 2010 lakimuutoksessa] on jälleen pieni virhe". Ylitarkastaja Suopanki on kirjoittanut sähköpostiviestissään 8.10.2012 jälkilaskelmiin liittyen AVAIN Asumisoikeus Oy:n Helsingissä sijaitsevan kohteen asukastoimikunnan puheenjohtajalle seuraavaa:

Nyt tuli pikkuinen mutka matkaan eli laissa on jälleen pieni virhe. Jälkilaskelmat (uuden lain mukaiset) piti tehdä vuoden 2011 käyttövastikkeista, mutta uuden lain mukaiset käyttövastikkeet piti määritellä vasta vuodelle 2012. Eli…mistä yhtiöt saavat uuden lain mukaisen yli/alijäämän, kun ei vastikkeita ole edes vuonna 2011 määritelty uuden lain mukaan, siis ei eritelty ei-tasattaviin ja tasattaviin kustannuksiin eikä korjauksiin erikseen. Jälkilaskelmat olisi ehdottomasti pitänyt vaatia laissa laadittavaksi vasta vuoden 2012 käyttövastikkeista.

Ko. "pienen virheen" perusteella ylitarkastaja Suopanki antoi mm. AVAIN Asumisoikeus Oy:lle vapauden olla noudattamatta vuoden 2010 lakimuutosta vuoden 2011 jälkilaskelmien osalta sekä vuosien 2012 ja 2013 talousarvioiden ja käyttövastikkeiden määräytymislaskelmien osalta.

Jos asumisoikeuslakiin 14.2.2003 lisätyssä 4 f §:ssä ei ole virhettä, niin missä on ylitarkastaja Suopankin vihjailema virhe (tai virheet)? Ja jos "laissa on jälleen pieni virhe", niin millaisen kuvan se antaa ympäristöministeriön säädösvalmistelun tasosta?

Hallitussihteeri Gentzin mukaan yhteishallintolaki ei sisällä velvoitetta yhteishallintoelimen perustamiseen. Gentzin mukaan yhteishallintolain soveltamisessa on katsottu, että jos yhtiö vapaaehtoisesti perustaa yhteishallintoelimen, jota ei edellytetä lainsäädännössä, se voi sen myös lakkauttaa asukkaita kuultuaan. Yhteishallintolain 16 §, jossa säädetään yhteistyöelimestä, kuuluu kokonaisuudessaan seuraavasti:

Jos omistajalla on eri vuokranmääritysyksikköihin kuuluvia taloja, voidaan asettaa myös omistajan ja asukastoimikuntien välinen yhteistyöelin käsittelemään omistajan koko asuntokantaa koskevia tässä laissa tarkoitettuja yhteishallintoon liittyviä asioita.

Yhteistyöelimen asettamisesta päättää omistaja kuultuaan asukastoimikuntia tai, jos asukastoimikuntaa ei jossain vuokranmääritysyksikössä ole, asukkaiden kokousta.

Yhteistyöelin voi antaa suosituksia ja ohjeita yhteishallinnon piiriin kuuluvissa asioissa, jos yhteistyöelimelle ei kuulu päätösvalta asiassa.

Yhteishallintolaissa ei ole mitään mainintaa siitä, miten tulisi menetellä, kun yhteistyöelin lakkautetaan. Yhteishallintolaki puhuu yhteistyöelimestä, kun taas Gentz puhuu yhteishallintoelimestä. Gentz ei kerro vastauksessaan sitä, että ympäristöministeriö oli Asokotien (Suomen Asumisoikeus Oy) asukashallituksen lakkauttamisen lainmukaisuutta tutkiessaan ottanut sen kannan, että koska yhteishallintolain (16 §) mukaan talon omistaja asettaa yhteistyöelimen,  omistaja voi myös lakkauttaa sen. Gentzin mukaan yhtiö voi lakkauttaa yhteishallintoelimen asukkaita kuultuaan. Suomen asumisoikeusasukkaat ry:n (SASO) 28.12.2012 päivätyn tiedotteen mukaan Asokodit (Suomen Asumisoikeus Oy) ei ole kuullut asukkaita (asukastoimikuntia), joten sen tekemä yhteistyöelimen (asukashallitus) lakkautuspäätös ei ole laillinen. Aikasemmin tässä kirjoituksessa on kerrottu Keskisuomalaisen kirjoitukseen 21.12.2013 viitaten, että SASO:n puheenjohtajan Jukka Kilven mukaan Asokodit lakkautti asukashallituksen sen jälkeen, kun se kritisoi vastikkeiden korottamista.

AVAIN Asumisoikeus Oy:n asukkaiden ja asukkaiden edustajien mukaan AVAIN Asumisoikeus Oy lakkautti alueelliset kokoukset ja valtakunnallisen kokouksen siksi, että ne eivät lausunnoissaan hyväksyneet yhtiön esittämiä talousarvioita ja käyttövastikkeenmääräytymislaskelmia sekä olivat usein kriittisiä - vaikka perustellusti - yhtiön muutakin toimintaa kohtaan. Asokotien vuotta aikaisemmin tekemä asukashallituksen lakkauttaminen ilman seuraamuksia viranomaisten taholta tietysti vielä rohkaisi AVAIN Asumisoikeus Oy:n johtoa ja hallitusta lakkauttamaan kokoukset ja typistämään asukashallinnon ja -demokratian kohdetasolle (taloyksikkötasolle).

Sähköpostivastauksessaan hallitussihteeri Gentz kertoo myös, että "asumisoikeuslain kaavailtu muutos on osa lakipakettia, joka on valmisteilla ympäristöministeriössä". Gentz ei kerro sitä, että ko. "asumisoikeuslain kaavailtu muutos", jonka piti tulla voimaan jo vuoden 2014 alusta, on lykätty tai kenties kokonaan peruutettu asumisoikeusyhtiöiden etu- ja painostusjärjestön Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry:n (SAY) vaatimuksesta.

Ainoa positiivinen asia hallitussihteeri Gentzin sähköpostivastauksessa on aivan vastauksen lopussa, kun hän kirjoittaa:

Asukkaiden kokouksen pöytäkirjasta, sen säilyttämisestä tai julkaisemisesta ei säädetä erikseen yhteishallintolaissa, mutta hyvän tavan mukaista varmasti on, että pöytäkirjat ovat kaikkien asianosaisten saatavilla helpolla tavalla.

Tähän hallitussihteerin vastauksessa on helppo yhtyä, mutta AVAIN Asumisoikeus Oy ei ole ennenkään antanut arvoa  hyville tavoille.